Cómo funciona la limitación de precios en Cataluña y por qué no afecta a todos los contratos

Si bien en agosto de este año el Consejo de Garantías Estatutarias emitió un informe sobre el borrador de la norma que establece limitaciones a las rentas en contratos de alquiler en Cataluña y consideró que excedía de las competencias atribuidas al Parlamento conforme a la Constitución y el Estatuto, por lo que es previsible que en las próximas semanas se plantee un recurso de inconstitucionalidad, la Ley 11/2020 es hoy una realidad y sus efectos comenzarán a sentirse de manera inmediata, por este motivo hay algunos puntos a tener en cuenta.

1. No, no todos los contratos se verán afectados

Para que un contrato de arrendamiento esté afectado por la limitación de rentas es necesario que cumpla determinados requisitos y, además, que no pertenezca a determinadas categorías expresamente excluidas. En concreto, los contratos de arrendamiento que quedan sometidos a la Ley 11/2020 deben cumplir, cumulativamente, las siguientes circunstancias:

(a) El contrato debe concluirse a partir de mañana. La norma no afecta a contratos ya concluidos salvo en caso de que estos se noven con posterioridad a que el área correspondiente se declare como "área con mercado de vivienda tenso" y la novación suponga una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta.

(b) El contrato debe ser de arrendamiento de vivienda (la norma no resulta de aplicación al arrendamiento de locales).

(d) La vivienda arrendada debe estar situada en un área que haya sido declarada como "área con mercado de vivienda tenso".

Por otro lado, y aunque cumplan los requisitos anteriores, están excluidos de la aplicación de la Ley 11/2020 los contratos suscritos antes del 1 de enero de 1995 y aquellos que estén sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta incluyendo:

(a) Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.

(b) Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.

(d) Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.

2. No, la limitación del precio no afecta a todo el territorio catalán

Sólo están sometidos al régimen de contención de rentas los contratos de arrendamiento que se refieran a viviendas situadas en áreas que hayan sido declaradas como "áreas con mercado de vivienda tenso".

Por ahora, estos son los correspondientes municipios: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L'Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

3. El límite de la renta dependerá del tipo de arrendador

Si es una persona jurídica, la renta inicial no podrá sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.

Pero, además, si la vivienda se ha arrendado en los cinco años anteriores a la fecha de entrada en vigor de la Ley 11/2020 y no estaba afectada por un régimen de limitación de rentas, la renta inicial tampoco podrá sobrepasar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento debidamente actualizada.

A estos efectos, el arrendador debe informar por escrito de la fecha y de la renta del anterior contrato de arrendamiento y además podrá autorizar al arrendatario a solicitar esta información del Registro de fianzas antes de firmar (el arrendatario, una vez que firme, puede solicitar esta información sin necesidad de autorización).

En el caso de arrendadores personas físicas, aplican las mismas limitaciones con las siguientes excepciones:

(a) Sólo aplica el límite de la renta consignada en el último contrato de arrendamiento (no el precio de referencia) si la unidad de convivencia del arrendador tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña o si los ingresos del arrendatario son superiores a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña ponderado.

(b) Sólo aplica el precio de referencia como límite de renta si existía una relación de parentesco entre las partes que firmaron el último contrato de arrendamiento suscrito antes de la entrada en vigor de la Ley 11/2020.

Si una misma vivienda es objeto de varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea que afectan a distintas partes, la suma de las rentas acordadas en los distintos contratos no puede sobrepasar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.

4. ¿Y cual es el precio de referencia que actúa como límite de rentas?

Este precio se establece a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas al que se puede acceder a través del portal de internet de la Generalitat. Para determinar el límite de rentas se tiene en cuenta el índice (que aparece marcado en rojo), no los márgenes de precio superior e inferior.

No obstante, el precio podrá incrementarse en dos supuestos: si en el último año se han ejecutado en la vivienda obras que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética o si concurren en la vivienda al menos tres de las siguientes características el índice puede incrementarse en hasta un cinco por ciento: ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias de uso compartido (como jardín o azotea), piscina comunitaria o equipamientos análogos, servicios de conserjería en el edificio o vistas especiales.

5. ¿Y si la vivienda es nueva?

En el caso de viviendas de nueva edificación o viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación, y durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado de final de obra, la renta pactada al inicio del contrato puede ser algo más elevada porque, aunque el contrato esté sometido a contención, el precio de referencia será el margen superior del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas para una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. Esto no aplica si se han obtenido subvenciones públicas para la ejecución de las obras, en ese caso el precio de referencia será el índice (no el margen superior). La entrada en vigor de esta especialidad se retrasa tres años.

6. ¿Qué pasa si no hago caso a la norma?

Pueden imponerse sanciones administrativas porque la Ley 11/2020 ha modificado la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, para incluir una serie de infracciones graves y leves en relación con este nuevo régimen de contención. En concreto, entre otras sanciones vinculadas a este régimen, establecer una renta que supere los importes establecidos en la Ley 11/2020 puede ser una infracción grave e implicar multa de hasta 90.000 euros (si la renta fijada supera en un veinte por ciento o más el importe máximo) o leve con multa de hasta 9.000 euros (si la diferencia es de menos de veinte por ciento). Además, en estos casos el arrendatario tiene derecho a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso con devengo del interés legal del dinero, incrementado en tres puntos.

Artículo publicado en Idealista